ひとことで言うと
東京都心のきれいでおおきなオフィスビルの空室がほとんどなくなり、値段が上がっているにもかかわらず、企業は「立地がよくて働きやすい場所」を選んで借り続けているというお話です。オフィス移転を考えている企業にとっては、選択の基準がより厳しくなっている現状が浮き彫りになっています。
何が発表されたのか
不動産サービスのグローバル企業であるクッシュマン・アンド・ウェイクフィールドは、2026年10月26日に「オフィス・マーケットビート2026年第3四半期」を発表しました。このレポートは、東京都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）のグレードAオフィス市場における、2026年第3四半期時点の需給バランスや賃料の動きをまとめたものです。景況感が改善基調にある中、企業のオフィス選びの傾向がどのように変化しているのかを詳しく伝えています。
発表の中身をくわしく
過去最低水準となった空室率と高い内定率
2026年第3四半期末時点における都心5区グレードAオフィスの平均想定成約賃料は45,139円/坪となり、前年同期比で18.2%上昇しました。空室率は2025年第3四半期以降1%未満で推移していましたが、今四半期は0.3%という期間中で最も低い水準を記録しました。約60,000坪の新規供給があったものの、竣工時の内定率は97.7%に達しています。全体平均の内定率も91.6%と高水準ですが、内定率が90%未満の物件は竣工後半年以上経過しても満床に至らず、募集期間が長引く傾向が見られます。
街ごとに異なる賃料の上昇傾向
すべてのサブマーケットで想定成約賃料が前年同期比で二桁上昇しました。特に京橋・八重洲・日本橋エリアでは、過去1年間で約78,000坪の新規供給があり総貸床面積が約29%増加しました。その結果、同エリアの想定成約賃料は前年同期比29.6%増の58,259円/坪となっています。また、大手町・丸の内エリアは前期比9.2%上昇の58,460円/坪となり、再びエリア別で最高値の平均賃料をマークしました。旺盛な需要を背景に、グレードAオフィスビルの既存ビルで8万円台半ばの募集事例も観測されています。
製造業を中心に底堅い企業マインド
日銀短観9月調査によれば、全産業・全規模の業状判断DIは21ポイントと前回調査より3ポイント改善しました。法人企業景気予測調査（2026年7〜9月期）では、2026年度の売上高見通しが前年比4.1%増となり、経常利益も前回調査のマイナスから2.3%の増へと上方修正されています。AIやデータセンター関連需要の広がりが、製造業を中心に利益見通しの改善を後押ししています。
数字で見るポイント
| 項目 |
数値 |
出典 |
| 都心5区グレードA平均想定成約賃料 |
45,139円/坪（前年同期比18.2%増） |
クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド調査 |
| 同・空室率 |
0.3% |
同上 |
| 新規供給時の内定率 |
97.7% |
同上 |
| 京橋・八重洲・日本橋エリアの想定成約賃料 |
58,259円/坪（前年同期比29.6%増） |
同上 |
| 大手町・丸の内エリアの想定成約賃料 |
58,460円/坪（前期比9.2%上昇） |
同上 |
| 全産業・全規模の業状判断DI（9月調査） |
21ポイント（前回比3ポイント改善） |
日銀短観 |
背景と業界への影響
テナント企業の間では、募集区画が枯渇している状況下でも、賃料水準だけでなく立地や環境性能を厳しく選別する動きが続いています。従業員体験（EX）の向上や脱炭素などの環境対応を見すえ、多少賃料が高くても競争力の高いビルを選ぶ「質重視」の傾向が鮮明です。一方で、先行DIが足元の+21から+15へ低下しているように、原油価格の高止まりによるコスト負担や金利上昇による資金調達コストの増加を懸念する声もあり、企業の先行きに対する慎重姿勢も共存しています。
自分に関係ある？
オフィスを借りる側の企業や、そこで働くビジネスパーソンにとって直結する話題です。オフィス移転や拡張を検討している企業では、希望する立地やグレードの物件が枯渇気味であり、募集期間の長期化している物件とすぐに埋まる優良物件の二極化が進んでいます。賃料が上昇傾向にあるため、コストとビルが持つ環境性能・立地のバランスを慎重に見極める必要があります。一般の消費者や個人事業主への直接的な影響は大きくありませんが、企業の拠点戦略や働き方のトレンドを知る上で重要な指標となります。
利用・取引できるか
- 対象レポート：クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド「オフィス・マーケットビート2026年第3四半期」
- 入手方法：同社公式サイトより日本語版PDFレポートをダウンロード可能
- お問い合わせ：クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド株式会社（公式サイト https://cushmanwakefield.com を参照）
まとめ
都心オフィスの空室率が極限まで低下し、質を重視したビル選びが市場をけん引しています。オフィスの移転や賃貸借を検討している事業者は、最新のマーケットレポートを活用してエリアごとの動向を正確に把握し、早めの情報収集と戦略的な判断を進めることが求められます。
