自宅売却で1.1億円の利益、現金派の女性士業が1年で2.1億円の不動産を買い進めた理由

数字で見る条件

動画内で示されたジュウ氏の資産状況、売却実績、および投資条件を以下の表にまとめます。

（編集部注：動画内に明示のない個別物件の経費率や詳細な融資金利については、動画内では言及されていません）

市場環境と相場観

ジュウ氏が物件探しを行った時期の市場環境は、決して買い手にとって平易なものではありませんでした。動画内では、当時の相場観について以下のように分析されています。

物件価格の高騰と利回りの低下

ジュウ氏が市場を調査した際、首都圏の収益不動産、特に「国道16号線の内側」に位置する物件は価格の高騰が続いていました。これに伴い、表面利回りは低下傾向にあり、1億円から1億5000万円クラスの物件であっても、利回りは「6.5%前後」が主流となっていました。この利回り水準では、購入後のキャッシュフローを十分に確保することが難しく、ジュウ氏自身も「本当にこの利回りで買っていいのか」と深く悩んだと述べています。

金利上昇局面への移行

さらに、当時は金融政策の変化に伴い、融資金利が上昇傾向にある局面でした。利回りが低下する一方で借入金利が上昇することは、投資家にとって「イールドギャップ（物件利回りと借入金利の差）」が縮小することを意味します。このような厳しい市場環境下であったからこそ、ジュウ氏は単にポータルサイトで物件を眺めるだけでなく、より戦略的なアプローチが必要であると痛感したのです。

制度・税制・ローンの前提

本動画における投資判断の背景には、個人の融資属性と、不動産投資特有のローン（アパートローン・プロパー融資）の仕組みがあります。初心者向けにその前提を解説します。

士業としての高い融資属性

ジュウ氏は共同事務所を代表する「士業（弁護士、税理士、司法書士、公認会計士など。編集部注：動画内に具体的な資格名の明示なし）」です。独立している個人事業主ではあるものの、国家資格を保有する専門職は、金融機関から「高属性」とみなされやすい傾向にあります。本業での安定した収入実績に加え、自宅売却によって得た1億1000万円という潤沢な自己資金（エビデンス）があったことが、金融機関から好条件の融資を引き出す上で極めて有利に働いたと考えられます。

個人と法人の使い分け

ジュウ氏は「個人名義」と「法人名義」の両方を所有しており、物件の条件や融資の枠組みに応じてこれらを使い分けていると述べています。不動産投資において、規模を拡大する際には所得税の累進課税を避けるため、または融資の別枠を確保するためにプライベートカンパニー（法人）を設立して物件を購入することが一般的です。

「融資特化型」の物件選定手法

ジュウ氏が先輩投資家から得た最大の学びは、「物件を探す前に、融資をしてくれる金融機関をまず探すこと」でした。金融機関にはそれぞれ「融資対象とするエリア」「耐用年数に対する考え方」「好む物件の構造（木造・RCなど）」のパッケージが存在します。金融機関が好むスペックの物件を逆算して探すことで、融資審査の打診から承認までのスピードが劇的に向上し、結果として1年で2億円以上の買い進めが可能となりました。

見落としてはいけないリスク

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンとされますが、ジュウ氏のように短期間で億単位のレバレッジをかける場合には、以下のリスクを厳格に管理する必要があります。

1. 金利上昇リスク

ジュウ氏の買い進め時期は金利上昇局面でした。融資の多くが変動金利である場合、基準金利が1%上昇するだけで、毎月の返済額は大幅に増加します。特に利回りが6.5%前後と低い物件では、金利上昇によってキャッシュフローが赤字に転落する「デッドクロス」のリスクが高まります。ジュウ氏は本業の士業収入や、手元の潤沢な現預金をバッファとして保有することで、このリスクに対処していると考えられます。

2. 急速な拡大による管理不全と空室リスク

わずか1年で19室を稼働させ、さらに3棟目、4棟目を検討するというスピード感は、客付け管理や建物メンテナンスの負荷を急増させます。現在は満室稼働中とのことですが、新築プレミアムが消える数年後以降、周辺の競合物件との差別化ができなければ、空室率の上昇や家賃下落に見舞われる可能性があります。

3. デット・サービス・カバレッジ・レシオ（DSCR）の悪化

（編集部注：動画内に明示なし）一般的に、総投資額に対する借入比率（LTV）が高まると、収支倍率であるDSCRが低下します。万が一、本業の共同事務所経営にトラブルが生じた場合や、所有物件で大規模な修繕費が発生した場合に、借入金の返済能力が揺らぐリスクは常に存在します。ジュウ氏のように「借金」への価値観を転換させる場合でも、自身の総資産に対する負債比率を常にコントロールする視点が不可欠です。

この話が当てはまる人・当てはまらない人

ジュウ氏の成功事例は非常に魅力的ですが、読者の属性や保有資産によって、参考にすべきかどうかの判断は分かれます。

当てはまる人（参考にするべき人）

• 高属性の専門職や会社員: 士業、医師、大企業勤務など、金融機関からの社会的信用が高い人。
• まとまった自己資金がある人: 相続や自宅売却、本業の貯蓄などにより、1000万円以上の種銭を確保できている人。
• 配偶者の理解と協力を得られる人: ジュウ氏のように、夫婦で同じ方向を向いて投資に取り組める環境にある人。

当てはまらない人（参考にできない人）

• 自己資金が極めて少ない人: 「頭金ゼロ」「フルローン」での参入を狙う人は、現在の厳しい融資環境下ではジュウ氏のような優良物件の買い進めは困難です。
• 地道な勉強や交渉を厭う人: ジュウ氏は本、YouTube、セミナー、大家の会などあらゆる手段で学び、金融機関開拓を実践しています。他力本願の姿勢では再現できません。
• 借金に対する過度なストレスを感じる人: レバレッジの重要性を理解しても、億単位の負債を抱えることに夜も眠れないほどの不安を感じる人は、精神的な健康を損なうため避けるべきです。

まとめ

本業の士業としての高い信用力と、自宅マンション売却で得た1億1000万円という強力な武器を背景に、ジュウ氏は「金融機関開拓を起点とする」戦略で急速な規模拡大を達成しました。かつての徹底した現金主義から脱却し、レバレッジの価値を正しく理解したことがブレイクスルーの要因です。

読者の皆様が次に取るべきアクションは、自身の現在の「融資属性」と「手元資金」を客観的に把握することです。物件情報を見る前に、まずは自分がどこの金融機関から、どのような条件で融資を受けられる可能性があるのか、地元の信用金庫や地方銀行へのヒアリングから始めてみることを推奨します。