管理会社が小規模マンションを契約解除する実態と管理組合の対策

動画で示された数字

動画内で提示された具体的な数値を以下の表にまとめます。

（※数値はすべて動画公開時点の情報に基づきます）

前提となる制度・仕組み

分譲マンションの維持管理を理解する上で、前提となる法制度や仕組みを解説します。分譲マンションを購入すると、区分所有法に基づき、購入者全員で構成される「管理組合」が自動的に結成されます。管理組合は建物の維持管理を行う法的義務を負いますが、実務を円滑に行うために、多くの組合が国土交通省に登録された「マンション管理会社」へ実務を委託しています。

近年、国はマンションの適切な管理を促すため、2022年4月に「マンション管理計画認定制度」を開始しました。これは、適切な管理体制や修繕積立金の計画を持つマンションを自治体が認定する制度です。認定を取得すると、資産価値の維持や売却時の融資条件で有利になるメリットがあります。しかし、管理会社から契約を解除され管理不全に陥った物件は、この認定基準を満たすことが極めて困難になります。法制度の厳格化に伴い、適切な管理体制を維持できるかどうかが、物件の死活問題となっています。

他の選択肢との比較

管理会社への「一括委託」が困難になった場合、管理組合が検討できる主な管理手法を比較します。

取材班の見立てでは、小規模マンションが資産価値を維持するためには、一括委託に固執せず、部分委託を視野に入れた柔軟な体制移行を検討することが現実的な選択肢となります。

見落としてはいけないリスク

管理会社との契約解除問題において、住民が見落としてはならないリスクは以下の通りです。

• 資産価値の急速な毀損 日常の清掃が行き届かず、共用部の電球交換やエレベーター点検が滞ると、物件の見た目や安全性が悪化します。これにより、中古市場での売却価格が下落するだけでなく、買い手がつかなくなる流動性リスクが生じます。
• 自主管理への移行に伴う合意形成の難しさ 管理会社を失った後、住民自らが清掃や点検の手配を行う必要があります。しかし、住民間で役割分担や費用負担に関する意見が対立しやすく、合意形成が遅れて管理の空白期間が生じるリスクがあります。
• インフレ継続によるさらなるコスト上昇 今後も人件費や建築資材の上昇が続いた場合、一度合意した管理費であっても、再度の値上げや、修繕積立金の追加一時金の徴収を求められる可能性があります。

この話が当てはまる人・当てはまらない人

当てはまる人（特に対策の検討が必要な人）

• 総戸数が50戸未満の小規模マンションを所有している人 管理会社にとっての採算ラインを下回っているため、将来的に契約解除や大幅な値上げを突きつけられる可能性が極めて高いと言えます。
• 築年数が古く、住民の高齢化が進んでいるマンションの役員 自主管理への移行が物理的に困難であるため、早急に部分委託や他社への見積もり比較を行う必要があります。

当てはまらない人（比較的リスクが低い人）

• 100戸以上の大規模マンションやタワーマンションの所有者 スケールメリットが働き、管理会社にとって収益性が高いため、一方的な契約解除のリスクは低いと考えられます。ただし、管理費値上げの交渉自体は発生する可能性があります。

まとめ

人手不足とコスト高騰により、管理会社が小規模マンションの管理契約を解除する動きが本格化しています。住民は、従来の「管理会社任せ」の姿勢を改め、自らの資産を守るために主体的に動く必要があります。まずは自身のマンションの管理委託契約書を確認し、戸数や収支状況を把握した上で、必要に応じて部分委託などの代替案を検討することが推奨されます。