国土交通省が規制へ、住宅リースバックに潜む「安価な買いたたき」と「強制退去」の罠

動画で示された数字

動画内で具体的に提示された、住宅リースバックに関する実態調査の数値およびシミュレーション例は以下の通りです。

（※数値は動画内で提示された時点の情報を正確に転記しています）

前提となる制度・仕組み

住宅リースバックのリスクを正しく理解するためには、日本の不動産賃貸借制度における「普通借家契約」と「定期借家契約」の違いを把握しておく必要があります。

日本の借地借家法では、賃借人（借り手）の権利を守るために「普通借家契約」が標準的な制度として機能しています。普通借家契約では、契約期間が満了しても、借り手が希望する限り契約は自動的に更新されます。貸主（大家）側から更新を拒絶するためには、自己居住の必要性など客観的に合理的な「正当事由」が必要となり、これは裁判でも厳しく判断されます。

一方、2000年に導入された「定期借家契約」は、契約期間の満了によって契約が確定的に終了する制度です。契約期間が終われば、貸主は正当事由の有無にかかわらず、借り手に対して退去を求めることができます。リースバック業者が定期借家契約を好むのは、将来的に物件を自由に売却したり、より高い賃料で他者に貸し出したりするための主導権を握るためです。この制度の違いを十分に理解していない高齢者が、業者の「更新できます」という口頭の約束を信じて定期借家契約を結んでしまい、トラブルに発展するケースが後を絶ちません。

他の選択肢との比較

自宅を資金化しつつ居住を続けたい、あるいは老後資金を確保したい場合、リースバック以外にもいくつかの選択肢が存在します。それぞれの特徴をコスト、流動性、リスク、手間の観点から比較します。

見落としてはいけないリスク

住宅リースバックを検討するにあたり、契約者が絶対に見落としてはならないリスクについて整理します。

1. 売却価格の著しい低下（元本毀損）

前述の通り、相場の6〜7割という不当に低い価格での売却を強いられます。生涯にわたって築き上げた最大の資産であるマイホームの価値が、契約した瞬間に3割以上失われることになります。

2. 家賃支払いによる老後資金の枯渇

一括で手に入れた売却代金があるものの、その後は毎月家賃を支払い続けなければなりません。リースバックの家賃設定は、売却価格に対して一定の利回り（一般的に8〜10%程度）を乗じて算出されることが多く、周辺の賃貸相場よりも割高になる傾向があります。長生きすればするほど家賃の総支払額が増加し、手元の売却代金を使い果たして自己破産に陥るリスクがあります。

3. 定期借家契約による強制退去（居住権の喪失）

契約の約半数が定期借家契約であるため、業者の意向次第で数年後に住まいを失います。高齢期において新しい賃貸物件を探すことは、収入や年齢の制限から極めて困難（シニアの賃貸難民化）であり、生活基盤が崩壊する恐れがあります。

4. 業者の破産リスク

物件を買い取ったリースバック業者が倒産した場合、その物件は破産管財人や新たな所有者に売却されます。新たな所有者から賃貸契約の解除や立ち退きを要求された場合、契約者はそのまま住み続けることができなくなるリスクがあります。

5. 相場環境や金利の変動（編集部補足）

将来的に周辺の家賃相場が下落した場合でも、リースバック契約時の高い家賃が据え置かれたり、逆にインフレ局面において一方的に家賃の値上げを要求されたりする可能性があります。契約内容に「家賃の改定ルール」が明記されていない場合、交渉の余地がなく、業者の言いなりにならざるを得ません。

この話が当てはまる人・当てはまらない人

この情報が強く当てはまる人（特に注意すべき層）

• 高齢の持ち家所有者：住宅ローンを完済し、自宅の資産価値が高いものの、手元の現金や年金額に不安を感じている方。
• 判断能力に不安がある、または独居の高齢者：複雑な不動産取引や法律用語を一人で理解することが難しく、周囲に相談できる家族がいない方。
• 実家の相続を控える子ども世代：離れて暮らす高齢の親が、悪質な不動産業者や金融機関の営業マンからアプローチを受けている可能性がある方。

この情報が当てはまらない人

• 現役世代（20代〜50代）：まだ十分に働くことができ、住宅ローンの返済中であるか、資産形成の手段として他の投資（新NISAやiDeCoなど）を選択できる方。
• 自宅の売却後に確実に転居する意思がある方：リースバックではなく、通常の不動産売却（仲介取引）を行い、適正な市場価格で現金化して速やかに新居へ移る計画がある方。

まとめ

住宅リースバックは、「自宅を売却して現金を得ながらそのまま住み続けられる」という高齢者の不安に寄り添うような甘い言葉で宣伝されています。しかしその実態は、相場より大幅に安い価格で大切な自宅を買い叩かれ、さらに数年後には定期借家契約によって強制的に追い出されるリスクをはらんだ、極めて契約者不利な取引です。大切な資産と老後の住まいを守るためには、安易に業者や銀行の営業マンの話を聞くのではなく、そもそも「営業マンに近づかない」という防衛策が鉄則となります。もしリースバックの提案を受けた場合は、契約書に捺印する前に、必ず信頼できる家族や第三者の専門家（弁護士や公的な消費生活センターなど）に相談し、契約内容を徹底的に精査してください。また、老後資金の確保には、自宅の普通売却やリバースモーゲージなど、他の安全な選択肢と比較検討することが不可欠です。

取材班の見立てでは、高齢者をターゲットにした不動産取引は一度契約してしまうと取り消しが極めて困難であるため、事前の予防と家族間での情報共有が最大の防御策となります。

本記事は2026年8月時点の動画情報および公的資料を基に作成しています。制度や税制は改正される可能性があるため、実際の取引にあたっては最新の情報をご確認ください。