日本の不動産に「外国人ルール」は必要か、専門家が提言する水際対策の実態

動画で示された数字

動画内で提示された、具体的な制度や課金に関する数値は以下の通りです。

（編集部注：シンガポールでは、不動産市場の過熱と自国民の住環境保護を目的に、外国人に対する追加印紙税が段階的に引き上げられてきました。動画内で牧野氏が指摘した「60%」という数字は、2023年4月に導入された現行の税率を指しています。これに対し、日本国内では外国人が不動産を購入する際、このような高額な追加課税制度は存在せず、登録免許税や不動産取得税は日本国民と同等の税率が適用されます。）

市場環境と相場観

歴史的な円安と割安な日本不動産

（編集部注：近年の歴史的な円安水準に伴い、海外の投資家から見て、日本の不動産は極めて割安な投資対象となっています。特に東京都心の新築タワーマンションや、京都などの観光地における町家、北海道ニセコなどのリゾート地は、海外資本の旺盛な需要を背景に価格が高騰しています。不動産経済研究所の調査によると、首都圏の新築分譲マンション平均価格は上昇傾向が続いており、その一因に外国人投資家による活発な取引があると指摘されています。）

海外マネーの流入と国内実需層への影響

（編集部注：海外の富裕層や機関投資家による買いが先行することで、都心部の物件価格は国内の一般的な給与所得者の購買力を大きく超える水準に達しています。牧野氏が指摘するように、日本の不動産は所有権が強固で法的な安定性が高いため、カントリーリスクが低い安全な資産避難先として選ばれています。しかし、これが国内の実需層、すなわち実際に居住するために購入する層の住宅取得を困難にするという副作用を生んでおり、市場の歪みが懸念されています。）

制度・税制・ローンの前提

外国為替及び外国貿易法による現行の規制

（編集部注：現在、日本における外国人の不動産取得は、外国為替及び外国貿易法によって一部の報告義務が定められているのみです。非居住者である外国人が日本の不動産を取得した場合、取得後20日以内に財務大臣への事後報告が必要とされています。しかし、これはあくまで事後の報告であり、購入自体を制限するものではありません。また、居住目的や一部の例外取引においては報告義務自体が免除されるため、実質的な規制としては非常に緩いのが現状です。）

諸外国における外国人規制の事例

（編集部注：世界各国の不動産市場では、自国の土地や住環境を守るための厳しい規制が一般的です。例えば、カナダでは2023年から原則として外国人による住宅購入を禁止する法律が施行されています。オーストラリアでは、外国人が購入できるのは原則として新築物件に限定されており、中古物件の購入には厳しい制限があります。牧野氏が挙げたシンガポールの高額な印紙税を含め、多くの国が外資流入による価格高騰から自国民を守る制度を整備しています。）

見落としてはいけないリスク

海外資本による不動産購入が増加する中で、日本の不動産オーナーや管理組合が直面する具体的なリスクを整理します。

管理費・修繕積立金の未払い回収リスク

（編集部注：外国人オーナーが所有する区分マンションにおいて、管理費や修繕積立金の未払いが発生した場合、その回収は極めて困難になります。所有者が海外に居住している場合、日本の管理組合が海外に向けて法的措置を講じるには膨大なコストと時間がかかります。送達手続きが困難であるため、裁判自体が進まないリスクもあります。これが長期化すると、マンション全体の維持管理に支障をきたし、資産価値の低下につながります。）

意思決定と合意形成の難易度上昇

（編集部注：区分所有法に基づき、マンションの大規模修繕や建て替えを行うには、区分所有者の一定以上の賛成が必要です。しかし、外国人オーナーと連絡が取れない場合や、言語の壁がある場合、集会での議決権行使が期待できません。所在不明の所有者が増えることで、必要な決議が可決できず、建物の老朽化対策が放置されるリスクがあります。）

為替変動や地政学的リスクによる一斉売却

（編集部注：投資目的で購入された不動産は、為替相場の変動や世界情勢の変化によって、一斉に売りに出されるリスクを孕んでいます。円高への転換や、購入者の本国における経済危機が発生した場合、海外投資家が一斉に資産を現金化しようと売却に動く可能性があります。これにより、特定のエリアやマンションで供給過剰が発生し、価格が急落する流動性リスクが考えられます。）

この話が当てはまる人・当てはまらない人

このテーマを真剣に考えるべき人

• 都心のタワーマンション購入を検討している実需層： 外国人所有比率が高い物件では、将来の管理運営や修繕計画において、前述の合意形成リスクや未払いリスクに巻き込まれる可能性が高いため、事前の確認が必要です。
• マンションの管理組合役員や運営関係者： 既存の物件において外国人オーナーが増加している場合、連絡先の確保や、海外送金による管理費徴収の仕組みづくりなど、具体的な予防策を講じる必要があります。

このテーマが直接的には当てはまらない人

• 地方の戸建てや、特定地域でアパート投資を行う層： 海外投資家の買いが入るエリアは主に都心部や観光地、リゾート地に限定されています。地方の実需向け戸建てやアパート市場では、外国人による買い占めの影響は限定的と考えられます。

まとめ

日本の不動産は、世界でも稀に見る「外国人への制限の緩さ」と「強固な所有権」を持っています。しかし、その裏では海外での転売や相続による「所有者不明化」のリスクが進行しています。牧野知弘氏が提言するように、単なる拒否ではなく、転売・相続時に日本国内へ所有権を戻すルール作りが求められています。読者の皆様におかれましては、特に都心マンションを検討する際、管理組合の外国人比率や、連絡先把握の状況を事前に不動産会社へ確認することをお勧めします。