南海トラフ巨大地震は「1分以上の揺れ」で即避難、鎌田浩毅氏が警告する津波と震度7の脅威

動画で示された数字

動画内で鎌田氏および資料画面によって提示された具体的な数値を、東日本大震災等のデータと比較して以下の表に整理しました。

（※編集部注：東日本大震災の津波の高さや到達時間は、観測地点や震源からの距離によって異なりますが、動画内では鎌田氏が「20m弱の津波が来るのに1時間かかった」と対比の基準として提示しています。）

市場環境と相場観

南海トラフ巨大地震の発生確率について、政府の地震調査研究推進本部（編集部注）は、今後30年以内に70%〜80%の確率で発生するとしています。この科学的予測は、静岡から宮崎に至る太平洋沿岸地域の不動産市場において、すでに無視できない影響を与えています。

取材班の見立てでは、近年、沿岸部の低地や津波浸水想定区域内に位置する物件は、地価や賃料相場において上値が重くなる傾向が見られます。一方で、浸水区域外の高台や、内陸部の安全なエリアに位置する住宅地・商業地への需要シフトが進んでいます。特に自主防災設備が整ったマンションや、新耐震基準以降の強固なRC造（鉄筋コンクリート造）物件は、災害への耐性が評価され、市場での資産価値を維持しやすい環境が整いつつあります。

不動産取引においては、2020年（令和2年）8月より、宅地建物取引業法の一部改正に伴い、契約前の重要事項説明時に「ハザードマップにおける物件の所在地」を説明することが義務化されました（編集部注）。これにより、購入希望者や賃借人が津波・洪水・土砂災害のリスクを明確に認識して契約を結ぶ流れが定着しており、防災性能の優劣が直接的に不動産価値を左右する時代に入っています。

制度・税制・ローンの前提

南海トラフ巨大地震のような広域災害に備える上で、不動産を所有・購入する際に理解しておくべき法制度や金融の仕組みがあります。

新旧耐震基準の境界線

鎌田氏が指摘する「古い建物が全部壊れてしまう」という点において、最も重要となる法的な基準が「耐震基準」です。1981年（昭和56年）6月1日以降に建築確認を受けた建物は「新耐震基準」が適用されており、震度6強から7クラスの地震でも倒壊しないことが設計上の前提となっています。一方、それ以前の「旧耐震基準」で建てられた物件は、震度5強程度の揺れまでしか想定されておらず、震度7の激震が襲った場合には瞬時に倒壊するリスクが極めて高いとされています。中古物件を検討する際は、必ず建築確認日を確認する必要があります。

地震保険の限界と役割

火災保険だけでは、地震を原因とする火災や倒壊、津波による流失の被害は補償されません。これらをカバーするには「地震保険」への加入が必須です。ただし、地震保険の補償額は火災保険の契約金額の「30%〜50%」の範囲内（かつ建物5000万円、家財1000万円が上限）と法律で定められており（編集部注）、被災時に元の建物を完全に再建できるだけの資金が全額支払われるわけではありません。あくまで生活再建や、残った住宅ローンの返済を支援するための制度であることを認識しておく必要があります。

見落としてはいけないリスク

太平洋沿岸部で不動産を保有、あるいは居住するにあたり、決して見落としてはならないリスクを整理します。

1. 超高速津波による避難の「物理的限界」

鎌田氏が指摘する通り、津波が「2〜3分」で到達するエリアでは、地震の揺れが収まるのを待ってから避難を開始しても、地上を徒歩で移動している間に津波に追いつかれる危険性があります。木造住宅の2階程度では、30メートルの津波に対しては全く無力です。近隣に頑強なRC造の「津波避難ビル」や、十分な高さのある高台が即座にアクセスできる距離にあるかどうかが、生死を分ける決定的なリスク要因となります。

2. 旧耐震物件の倒壊と「避難路の閉塞」

自身の所有する物件が新耐震基準であっても、周辺の古い木造建物が倒壊することで、避難経路となる道路が塞がれる（道路閉塞）リスクがあります。特に道幅が狭い古い市街地では、倒壊した建物や電柱が道路を塞ぎ、津波から逃げるための移動が不可能になる二次災害が想定されます。

3. 被災後の「二重ローン」問題

（編集部注）地震や津波によって建物が完全に消失した場合でも、購入時に組んだ住宅ローンや不動産投資ローンの返済義務は消滅しません。建物という資産を失った状態で、ローンの返済だけが残り、さらに新しい住居の確保や再建のために新たなローンを組まざるを得ない「二重ローン」に苦しむ被災者は、過去の災害でも多く発生しています。自己資金の確保や、前述の地震保険の活用、国による被災者生活再建支援制度の理解が不可欠です。

この話が当てはまる人・当てはまらない人

鎌田氏の警告を真摯に受け止め、即座に対策を講じるべき人と、そうでない人の条件を整理します。

当てはまる人（早急な対策が必要な人）

• 静岡県から宮崎県にかけての太平洋沿岸部（津波浸水想定区域内）に居住・勤務している人 地震発生時に数分以内で避難できる経路と避難先（高台・津波避難ビル）を、今すぐ体で覚えるレベルで確認する必要があります。
• 1981年5月以前に建築された「旧耐震基準」の木造住宅やビルを所有している人 震度7の激震で倒壊するリスクが極めて高いため、耐震診断の実施や、耐震補強工事、あるいは早期の売却・建て替えを検討すべきです。
• 沿岸部で不動産投資を行っているオーナー 入居者の命を守るための避難経路の明示や、津波避難ビルの指定状況を確認し、災害時の事業継続計画（BCP）を策定する必要があります。

当てはまらない人（別の防災アプローチが必要な人）

• 内陸部や、標高が十分に高い高台に居住・物件を所有している人 津波による直接的な被害リスクは極めて低いと言えます。ただし、震度7の揺れによる建物の倒壊や、土砂災害、地震後のインフラ寸断（電気・ガス・水道の停止）に備えるための備蓄や耐震補強は同様に必要です。
• 日本海側や、南海トラフの想定震源域から著しく離れた地域に生活基盤がある人 南海トラフ巨大地震による直接的な津波や激震の被害を受ける可能性は低いですが、首都直下型地震など別の広域災害のリスクを個別に評価する必要があります。

まとめ

京都大学名誉教授の鎌田浩毅氏による警告は、南海トラフ巨大地震が「これまでの災害とは次元が異なるスピードと規模」で襲ってくることを示しています。1分以上揺れたら、警報を待たずに即座に「上へ逃げる」という判断基準を脳裏に刻まなければなりません。

読者の皆様が次に取るべき行動は、まず自身が住む場所、働く場所、あるいは所有する不動産の「ハザードマップ」を自治体のウェブサイト等で今すぐ確認することです。そして、津波到達時間と避難場所へのルートを実際に歩いて確認し、万が一の際の行動をシミュレーションしておくことが、命と資産を守るための確実な第一歩となります。