令和8年地価公示に見る多摩地域の住宅地動向、上昇率下位10自治体の特徴と相続リスク

数字で見る条件

動画で提示された、令和8年地価公示における多摩地域の住宅地地価変動率のデータを表に整理します。比較対象として、多摩地域全体の平均値や東京都全体の数値も記載します。

（※編集部注：変動率は各自治体内の住宅地公示地点における平均値であり、個別の地点によってはマイナスや大幅なプラスとなっている場合もあります）

市場環境と相場観

動画内で語られた多摩地域の住宅地相場は、明確な「東高西低」の二極化を示しています。中央線沿線である国分寺市（+7.2%）や立川市（+7.0%）といった東側のエリアでは、駅前の再開発や都心へのアクセス性の高さから需要が集中し、地価が急上昇しています。これに対して、立川駅から西へ進む青梅線や五日市線の沿線では、西へ行くほど上昇率が低下する傾向が顕著です。

この背景には、都心回帰志向の強まりと、テレワーク普及の一服による通勤利便性の再評価があります。取材班の見立てでは、西多摩エリアは「自然環境の豊かさ」という強みを持つ一方で、都心への物理的な距離や電車の本数、乗り換えの負担がネックとなり、実需層の買い手が東側エリアに比べて集まりにくい状況が生じています。結果として、多摩地域28市町村すべてがプラスという好況期であっても、西多摩地域の上昇率は0.4%から1.8%という極めて穏やかな水準にとどまることになりました。

制度・税制・ローンの前提

不動産取引や保有において、地価公示価格はさまざまな税金や制度の基準となります。地価の上昇率が緩やかであることは、税制面において必ずしも不利なことばかりではありません。具体的には、固定資産税や都市計画税の評価額、さらには将来の相続税評価額の急激な上昇を抑えられるというメリットがあります。

（編集部注：固定資産税は3年に一度の評価替えが行われ、公示地価の約7割を基準に算出されます。地価が急上昇している区部や中央線沿線では税負担が増加するのに対し、西多摩エリアでは保有コストが安定して推移します）

また、西多摩地域特有の前提として、農地や山林を多く含む土地の存在が挙げられます。これらの土地を相続する場合、通常の住宅地とは異なる法的な手続きが必要です。例えば、農地を処分したり転用したりする際には、農地法に基づく農業委員会の許可や届け出が必要となります。また、山林については森林法に基づき、市町村長への事後の届出義務が発生します。こうした法的な規制や手続きの煩雑さをあらかじめ理解しておくことが、西多摩地域で不動産を扱う際の大前提となります。

見落としてはいけないリスク

地価上昇率が低いエリアで不動産を所有、または相続する場合、以下の4つのリスクを慎重に見極める必要があります。

1. 流動性リスク（出口戦略の難しさ）

地価上昇率が低いということは、市場における購入希望者が少ないことを意味します。売却を決意した際、相場価格であっても買い手が見つかるまでに数ヶ月から数年以上を要するケースが珍しくありません。特に駅から離れた物件や、接道状況が悪い土地は、大幅な値引きを強いられるリスクがあります。

2. 資産の二極化と空室リスク

同じ市内であっても、駅に近い平坦な土地と、駅から遠い丘陵地の住宅地では需要が大きく異なります。賃貸戸建てやアパートとして運用する場合、駅から遠いエリアでは空室期間が長期化し、家賃を下げざるを得ないリスクが高まります。

3. 建物の維持・修繕費用と解体コスト

地価が上がらないエリアであっても、建物の建築資材や人件費の高騰は全国一律で進んでいます。築年数が経過した木造戸建てを維持するための修繕費や、将来的に空き家となった建物を解体するための費用（編集部注：一般的な木造戸建ての解体費用は150万〜300万円程度）は、土地の価値に関係なく重くのしかかります。

4. 災害リスクの存在

西多摩地域は山間部や河川に近いため、土砂災害警戒区域（イエローゾーン・レッドゾーン）や浸水想定区域に指定されているエリアが比較的多く存在します。災害リスクが高い土地は、将来的な資産価値の維持が難しくなるだけでなく、火災保険料の上昇や、売却時の重要事項説明による買い控えを招くリスクがあります。

この話が当てはまる人・当てはまらない人

本動画で解説された多摩地域の地価動向や実務的な考察は、読者の目的や状況によって受け止め方が大きく異なります。

この話が極めて参考になる人（当てはまる人）

• 西多摩地域で実家の相続を予定している人：地価の上昇を待って「寝かせておく」ことの無意味さを理解し、早期に「使う・貸す・売る」の判断を下す契機になります。
• 広大な敷地で自然豊かな暮らしを求める実需の買い手：地価が急騰していないため、予算を抑えて広い土地や庭付きの戸建てを取得し、安定した固定資産税負担のもとで暮らす計画が立てられます。

この話があまり当てはまらない人（当てはまらない人）

• 不動産投資によるキャピタルゲイン（売却益）を狙う投資家：地価の上昇率が年0.4%〜1.8%程度のエリアでは、売却時の利益を期待することは困難です。都心の区分マンションや中央線主要駅至近の物件を狙うべきです。
• 職住近接と都心への利便性を最優先する単身者や共働き世帯：交通利便性が地価に直結しているため、上昇率が低くても利便性の低い西多摩エリアを選ぶメリットは薄いと言えます。

まとめ

令和8年地価公示において、多摩地域の住宅地はすべての自治体でプラスを記録したものの、中央線沿線の急上昇エリアと、西多摩を中心とする緩やかなエリアとで「18倍の格差」が生じています。地価が上がらないことは住環境の悪さを意味するものではなく、固定資産税の安定や取得のしやすさというメリットもあります。しかし、相続した土地を放置することは維持費や管理の手間を増大させるため、所有者は「使う・貸す・売る」の方針を早期に専門家へ相談し、意思決定することが求められます。