相続した実家を3年放置するリスクとは 相続登記義務化と維持費の実態を専門家が解説

数字で見る条件

動画内で示された、空き家の維持に必要な費用項目や、法制度に関する具体的な数値を以下の表に整理しました。

（注：維持費の具体的な合計額は、物件の規模や所在する自治体、火災保険の加入条件などによって大きく異なるため、動画内では一律の数値は提示されていません。個別の算出が必要です。）

市場環境と相場観

駅からバスで15分という立地は、微妙な立地とされます。都市部の駅近物件とは異なり、需要が限定的です。郊外や地方の物件は、市場での競争力が低い傾向です。

2026年8月時点の相場観として、自己判断は危険です。「売れない」「貸せない」と決めつけるべきではありません。地元の不動産市場に詳しい会社に査定を依頼します。そうすることで、意外な需要が見つかることがあります。

また、市場価値は時間の経過とともに低下します。放置された空き家は、近隣の景観悪化を引き起こします。そのため、市場での評価はさらに下がります。鈴木氏は、地元の複数会社への査定依頼を推奨しています。売却と賃貸の両方の見通しを聞くことが重要です。これにより、実際の需要を客観的に把握できます。

制度・税制・ローンの前提

空き家を相続した際に、知っておべき制度を解説します。これらは取引の成否や手元資金に直結する要素です。

相続登記の申請義務化

令和6年（2024年）4月1日から施行された制度です。不動産を相続した者は、取得を知った日から3年以内に申請します。正当な理由なく怠った場合、10万円以下の過料の対象です。実務上、亡くなった親の名義のままでは取引できません。売却や賃貸の契約を進めるには、登記の完了が必要です。

税制上の特例措置

相続した実家を売却する際、税負担を軽減できる特例です。

1つ目は「空き家の3,000万円特別控除」です。譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。適用期限は、相続開始から3年を経過する年の12月31日までです。

2つ目は「取得費加算の特例」です。相続税の申告期限の翌日から3年以内の売却に適用されます。相続税の一部を経費として算入できます。

これらの特例は、時間経過によって適用できなくなります。意思決定を先送りすると、増税となるリスクがあります。これらは一般的な税制の概要です。個別の適用可否は必ず専門家に確認してください。

見落としてはいけないリスク

実家を空き家のまま放置することには、多くのリスクがあります。動画内の指摘と、取材班の見立てによる補足リスクです。

物理的な建物の劣化と資産価値の喪失

最も大きなリスクは、建物の急速な劣化です。人が住まなくなった住宅は、換気不足で湿気がこもります。結露やカビ、木部の腐食が進行します。特に雨漏りが発生した場合、構造部分が数年で腐食します。建物全体の安全性が著しく低下します。実例のように、わずか5年で価値がゼロになる恐れがあります。

継続的な維持費の発生

誰も住んでいなくても、固定資産税は毎年課税されます。また、火災保険料や電気・水道の基本料金も必要です。現地を確認するための往復の交通費もかかります。年間で数十万円規模の維持費が流出し続けます。持っているだけでお金が減る状態が継続します。

共有名義による親族間のトラブル

実家を複数人で相続する場合、名義の共有は避けるべきです。法律上、処分や長期の賃貸には共有者全員の同意が必要です。1人の判断で進めることはできません。合意形成を怠ると、親族間で感情的な対立が生じます。手続きが完全にストップするリスクがあります。

税制特例の期限切れによる増税

「空き家の3,000万円特別控除」には期限があります。相続後3年以内という厳格な期限です。期限を過ぎると、売却時に多額の譲渡所得税が課せられます。手元に残る売却益が大幅に減少するリスクがあります。

この話が当てはまる人・当てはまらない人

強く参考になる人（当てはまる人）

• 親の実家を相続し、活用目的がないまま放置している人。
• 実家が現在の居住地から遠方にあり、管理が難しい人。
• 複数の相続人が存在し、処分方針について合意がない人。
• 相続登記の手続きを行っておらず、名義が親のままの人。
• 売却するか賃貸に出すか、判断がつかずに迷っている人。

参考になりにくい人（当てはまらない人）

• すでに相続手続きを完了し、自身で活用している人。
• 実家が都市部の高需要エリアにあり、即座に処分できる人。
• 相続人が1人のみで、すでに方針を明確に決定している人。
• 借地権など、特殊な権利関係が絡んでいる人。

まとめ

本動画の結論は、処分方針を今すぐ決める必要はないということです。ただし、何もしないまま放置してはいけません。意思決定を保留にする場合も、適切な管理を行います。「手入れ付きの保留」を実行することが求められます。

取るべきアクションは、まず相続登記を完了させることです。次に、維持費を正確に算出して数字として把握します。そして、複数の不動産会社に査定を依頼することです。これらのステップを踏むことで、家族間での具体的な話し合いが可能になります。