3500万円の府中市築古アパートを8500万円弱で売却できた理由、楽待が公開した9年間のリアル収支

数字で見る条件

動画内で示された本物件の購入・運用・売却に関する主要な数値条件は以下の通りです。（※編集部注：動画で明示されていない一部の費用項目などは「動画内に提示なし」と記載しています）

市場環境と相場観

本動画で描かれている市場環境の変化は、2015年から2024年にかけての日本の収益不動産市場の動向を端的に映し出しています。

2015年当時の市場では、築22年を超える木造アパートに対する金融機関の融資姿勢が厳格化し始めており、一般的な個人投資家や小規模事業者が買い控えを行う傾向がありました。しかし、関田氏が利用した東京都民銀行（現・きらぼし銀行）のように、建物の耐用年数ではなく「土地の積算評価」に着目して、築年数に関わらず20年といった長期融資を提供する金融機関が存在していました。このような融資スキームを把握しているかどうかが、物件取得の成否を分けたといえます。

また、近年の都心・首都圏における不動産価格の高騰も、売却価格8,500万円弱という結果に寄与しています。東京都府中市のような市部であっても、駅徒歩5分という好立地の土地価格が上昇したこと、さらに賃料改定によって満室時の年間家賃収入を600万円超まで引き上げたことで、収益還元法で見ても高い売却評価を得られる状態が作り出されました。

取材班の見立てでは、土地価値が手厚いエリアの物件を安値で仕入れ、インカムゲイン（家賃収入）を極大化したうえで、市場のキャピタルゲイン（売却益）を享受するという、一棟アパート投資の理想的なサイクルが実証された事例です。

制度・税制・ローンの前提

本投資事例を理解するうえで、前提となっている金融・税制面の知識を整理します。

第一に、積算評価に基づく融資スキームです。通常の住宅ローンやアパートローンでは、建物の法定耐用年数（木造22年）から築年数を引いた残存期間を融資期間の上限とすることが一般的です。築29年の木造物件の場合、原則として融資期間が組めないか、非常に短期間になります。しかし、きらぼし銀行が提供していたような「土地評価額をベースに、築年数を問わず20年融資を出す」という特殊な融資商品を活用したことで、毎月の返済負担を抑え、キャッシュフローを出すことが可能になりました。（編集部注：金融機関の融資基準は時期や社会情勢により変動するため、現在の基準とは異なる場合があります）

第二に、法人名義での所有と減価償却です。関田氏はこの物件を法人名義で購入（法人として1棟目の所有物件）しています。築22年を経過した木造建物は、簡便法により4年で減価償却を通算できるため、購入初期の節税効果やキャッシュフローの最大化に貢献します。ただし、売却時には帳簿上の価格（簿価）が下がっているため、譲渡益に対する法人税が発生することに留意が必要です。

第三に、賃貸借契約における「敷金・礼金ゼロゼロ」と家賃設定です。入居時の初期費用を抑えることで客付けスピードを早め、その代わりに毎月の家賃を相場の上限（5万円以上）に設定する戦略を取りました。不動産の売却価格は一般的に「年間家賃収入 ÷ 還元利回り」で算出されるため、毎月の家賃を高めておくことが、そのまま出口での売却価格の最大化につながるという税務・評価上の合理性に基づいています。

見落としてはいけないリスク

動画内では大成功のプロセスが語られていますが、不動産投資には常に多様なリスクが存在します。動画で触れられた点と、編集部が補足するリスクは以下の通りです。

1. 初期の高空室率と大規模修繕リスク（動画内で言及）

購入時、10戸中4戸（空室率40%）が空いており、内外装の修繕が不可欠な状態でした。特にお金がかかる外回り（外壁・屋根等）の手入れが放置されており、2017年には大規模修繕工事（200万円超の修繕費）を実施しています。リフォーム費用や修繕費用をあらかじめ資金計画に組み込んでおかなければ、黒字化する前に資金ショートを起こす危険性がありました。

2. 管理会社・リーシングの選択リスク（動画内で言及）

当初委託していた管理会社は、空室期間が長引いても「変わりありません」と繰り返すのみで、清掃状態も不十分でした。関田氏はリーシング（客付け）に強い管理会社へ変更し、さらに清掃業務を専門業者との直接契約（月1回約1万円から、同等予算で月2〜4回へ増回）に切り替えることで現場の質を上げました。管理会社の質を見極め、必要に応じて変更する判断力がなければ空室リスクを解消できません。

3. 金利上昇および流動性リスク（編集部補足）

本事例は低金利環境下での運用でしたが、今後金利が上昇した場合、借入金の返済負担が増加します。また、築30年を超える木造アパートは、買主側の融資付けが難しくなるため、市場環境によっては売りたくても売れない流動性リスクが生じます。関田氏の場合、「最悪は解体して土地売却」という土地値の裏付けがあったからこそ成立した手法であり、土地評価が低い地方や郊外の築古物件で同様の投資を行うと、大きな損害を出すリスクがあります。

この話が当てはまる人・当てはまらない人

本動画で紹介された投資手法や事例は、すべての読者にそのまま適用できるわけではありません。自身の属性や目標に合わせて向き不向きを判断する必要があります。

この話が当てはまる人（参考にすべき人）

• 土地勘のあるエリアで実地調査ができる人：駅徒歩5分といった立地の良さや、周辺の需要を見極められる知識を持つ人。
• 土地の積算評価を計算できる投資家：建物の古さだけでなく、路線価から土地の最低価値を割り出し、安全域（安全率）を計算できる人。
• リフォームや管理の現場改善に積極的に関われる人：管理会社任せにせず、清掃業者の直契約やリーシング会社の変更など、事業として運用を改善できる人。
• 長期的な出口戦略（売却）を描ける人：購入時から「売却価格を高めるために家賃を高く設定する」といった逆算の思考ができる人。

この話が当てはまらない人（注意が必要な人）

• 完全不労所得を求めている初心者：築古物件の空室埋めや大規模修繕、管理会社の変更には手間と知識が必要です。
• 自己資金が乏しく積算評価の低い物件を買おうとしている人：土地価値の裏付けがない築古物件を購入すると、将来売却できず詰んでしまう恐れがあります。
• 地方郊外で「利回りだけ」を見て投資しようとしている人：今回の成功要因は「東京都府中市・駅徒歩5分」という強い土地需要があったためです。需要のない地域で同じ手法をとっても賃料アップや高値売却は期待できません。

まとめ

関田タカシ氏の事例は、購入時の高い空室率や築年数の古さという一見したデメリットの裏にある「土地の路線価評価」と「立地の強さ」を見抜き、適切な再生アプローチによって資産価値を飛躍的に高めた優良なケーススタディです。

築古木造アパートの投資を検討する読者が次に取るべき行動は以下の3点です。

1. 狙っている物件の「路線価」を調べ、土地単体の積算評価額が販売価格に対してどれだけあるかを確認する。
2. 該当エリアの賃貸需要と相場をリサーチし、リフォームによって家賃を引き上げられる余地があるかを把握する。
3. 積算評価を重視して融資を出してくれる金融機関（信用金庫・地方銀行等）の開拓を行う。