空室対策の基本、相場を無視した家賃設定が招く賃貸経営の崩壊リスク

数字で見る条件

講義内で谷本氏が提示した、日本の住宅市場および自身の経営規模に関する具体的な数値は以下の通りです。

総務省の「住宅・土地統計調査」（2013年11月時点）を基にした資料によれば、国内の総住宅数は6,063万戸に達しているのに対し、総世帯数は5,246万戸にとどまっています。この需給バランスの崩壊により、全国で約820万戸の空き家が存在し、全国平均の空室率は13％を記録しています。谷本氏は「一部の地方都市や競合の激しいエリアでは、体感的な空室率が20％を超えている地域も珍しくない」と、現場の実感を交えて解説しました。

また、講師である谷本氏自身の経営規模は、2026年9月現在で個人・法人を合わせて約14棟77室を自主管理を中心に運営しています。

市場環境と相場観

2026年9月現在における日本の賃貸市場は、人口減少と世帯数の頭打ち、そして過去に大量供給されたアパート・マンションの蓄積により、極めて厳しい供給過剰の状態にあります。建築資材の高騰によって新築物件の着工自体は難しくなっているものの、依然として市場には新築アパートが供給され続けています。

このような市場環境において、既存の中古物件が新築物件に競り勝つためには、極めてシビアな相場観が求められます。谷本氏は、新築に勝つための条件は「賃料が十分に安いこと」か「新築を上回る圧倒的な魅力（設備や広さなど）を備えていること」の2択しかないと断言します。このどちらも満たしていない中古物件が、新築時と同等、あるいは過去の相場に固執した高い賃料設定のまま満室になることは、現在の市場環境ではあり得ないというのが専門家としての冷徹な見立てです。

制度・税制・ローンの前提

本動画の解説は、家主が「経営者」であり、賃貸物件は市場で流通する「商品」であるというビジネスの基本原則を前提としています。

特に不動産投資の出口戦略（売却）を考慮する際、物件の売却価格は「収益還元法」によって算出されることが一般的です。収益還元法では、年間の想定家賃収入を期待利回りで割って物件価格を決定するため、大家としては少しでも想定家賃を高く維持し、帳簿上のレントロール（賃料一覧表）を良く見せたいという誘惑に駆られます。例えば、実際には4万7,000円でしか貸せない部屋を、レントロール上は5万2,000円の想定賃料として空室のまま放置するケースです。

しかし、谷本氏は「現代の投資家は非常に勉強しており、決してバカではない」と指摘します。買い手側の投資家は、購入検討時に周辺の家賃相場を徹底的に調査するため、レントロールに記載された想定賃料が「成約不可能な嘘の数字」であることは即座に見破られます。結果として、売却活動が長期化し、価格を大幅に下げざるを得なくなるという実務上の前提を理解しておく必要があります。

見落としてはいけないリスク

賃貸経営において、適正賃料への値下げを拒み、高値のまま物件を放置することには、極めて深刻な経営リスクが伴います。

1. 機会損失によるキャッシュフローの悪化

「家賃を5,000円下げたくない」という理由で、家賃5万円の部屋を6ヶ月間空室のまま放置した場合、30万円の家賃収入が完全に失われます。仮に家賃を4万5,000円に下げて即座に入居が決まっていれば、年間で54万円の収入が得られたはずです。この機会損失は、一度発生すると二度と回収できないリスクとなります。

2. 物件全体の連鎖退去とスラム化

空室が1室発生し、その状態が数ヶ月から1年以上長引くと、物件全体の管理状態が低下しやすくなります。人の出入りがない部屋は湿気がこもり、美観が損なわれるため、他の入居者の満足度低下を招きます。谷本氏は「1室の空室が長引くことが、2室目、3室目の連鎖的な退去を誘発し、最終的に物件全体が空室だらけになる」という実務上の恐ろしい連鎖リスクを指摘しています。

3. 出口戦略（売却）の完全な破綻

想定利回りを高く見せるために、実態と乖離した高い募集賃料のまま空室を放置すると、金融機関や買い手側の投資家からの信用を完全に失います。嘘のレントロールを提示して売却しようとする大家は、市場から退場させられるリスクが高まります。

この話が当てはまる人・当てはまらない人

当てはまる人

• 所有するアパートやマンションで、3ヶ月以上空室が埋まらずに苦しんでいる大家
• 管理会社から「家賃を下げるしか対策がない」と言われ、本当に下げるべきか悩んでいる人
• これから中古の一棟アパートやマンションを購入しようとしており、売主が提示してきたレントロールの妥当性を検証したい投資家

当てはまらない人

• 東京23区の主要駅徒歩5分以内など、極めて立地が良く、何もしなくても入居者が集まる超優良物件を所有している大家
• 自己居住用のマイホーム（戸建て・分譲マンション）の購入のみを検討しており、賃貸経営や不動産投資に関心がない人

まとめ

賃貸経営における空室対策の根幹は、大家自身の財務都合や過去の成功体験を完全に排除し、市場が求める「適正賃料」を論理的に導き出すことです。競合物件のスペックと家賃を客観的に比較し、自社物件の立ち位置を正確に把握することが満室経営への唯一の道です。読者が次に取るべき行動は、大手ポータルサイト（SUUMOやLIFULL HOME'Sなど）を開き、自身の物件と同じエリア・広さ・間取りの競合が実際にいくらで募集されているか、そして自社物件がどのように掲載されているかを自ら検索して確認することです。