2027年導入の相続税5年ルール、アパート建設による節税が制限される仕組みと4つの代替策

動画で示された数値

動画内で提示された、モデルケースにおける改正前後の評価額および税額の具体的な内訳は以下の通りです。

（編集部注：改正後の評価額1億6,000万円は、取得価格2億円の8割として算出された目安値です。実際の時価鑑定や取引価格によって変動する可能性があります。）

市場環境と相場観

近年、日本国内、特に首都圏や主要都市部における地価の上昇は顕著です。国税庁のデータによると、かつては「10人に1人」程度だった相続税の課税対象者が、直近では「9人に1人」の割合まで増加しています。さらに東京都に限ると、なんと「5人に1人」が相続税の課税対象となっているのが実態です。地価の上昇により、3年前までは非課税枠に収まっていた一般の実家や土地が、いつの間にか課税対象に浮上しているケースが多発しています。

このような市場環境下において、インフレによる現金の価値低下を防ぐためにも、不動産への資産シフトは有効な手段とされてきました。しかし、国税庁は過度な節税スキームに対する監視を強めており、今回の5年ルール導入はその象徴的な動きと言えます。

制度・税制・ローンの前提

従来の貸家建付地および貸家の評価減の仕組み

現行の税法では、他人に賃貸している土地（貸家建付地）は、自用地としての評価額から「借地権割合×借家権割合×賃貸割合」を控除して評価します。また、賃貸している建物（貸家）は、固定資産税評価額から「借家権割合×賃貸割合」を控除します。一般的に固定資産税評価額は建築費の約6割となるため、これらの仕組みを組み合わせることで、現金で資産を保有するよりも相続税評価額を半分以下に圧縮することが可能でした。

5年ルールの適用基準における落とし穴

多くの人が誤解しやすいポイントは、「2026年中にアパートを契約・建設すれば、新ルールの適用を免れられる」という認識です。浦田氏は、この認識が完全に誤りであると指摘しています。5年ルールの適用基準は「いつ物件を取得したか」ではなく、「いつ相続が発生したか」です。

例えば、2026年にアパートを取得したとしても、相続が発生したのが2028年であった場合、新ルールが施行される2027年1月1日以降の相続であり、かつ取得から5年以内であるため、新ルール（時価評価）の対象になります。したがって、単に今年中に駆け込みで購入するだけでは対策になりません。

小規模宅地特例や相続時精算課税制度、法人化の基本原理

相続税を抑えるための制度として、自宅の土地評価を最大80%減額できる「小規模宅地等の特例」があります。また、贈与税を累計2,500万円まで非課税とし、将来の相続時に精算する「相続時精算課税制度」も存在します。さらに、個人ではなく法人を設立して不動産を保有することで、所得の分散や退職金設計を通じた節税を図る「法人化」も有力な選択肢です。これらの制度はそれぞれ適用要件が細かく定められており、個別の状況に応じた設計が必要です。

見落としてはいけないリスク

税制改正による節税効果の減少リスク

5年ルールの導入により、短期間での相続税圧縮効果は期待できなくなります。特に、高齢の親の体調を考慮して慌ててアパートを建設するような駆け込み対策は、新ルールの網にかかる可能性が極めて高く、計画通りの節税効果を得られないリスクがあります。

節税目的のみで不適切な物件を購入するリスク

最も警戒すべきリスクは、税金対策ばかりに目を奪われ、賃貸事業としての採算性を無視した物件を購入してしまうことです。不動産業者の「今年中に買えば節税になります」という営業トークに乗せられ、需要の低いエリアにアパートを建ててしまうと、将来的に空室だらけになり、キャッシュフローが赤字化する恐れがあります。節税額以上の赤字を垂れ流すことになれば、本末転倒です。

総則6項（財産評価基本通達6項）による否認リスク

たとえ5年ルールの施行前であっても、あるいは5年を超えて保有していたとしても、過度な節税目的とみなされる取引は、国税庁の通達である「総則6項」によって否認されるリスクがあります。実際に、購入直後に相続が発生したタワーマンションの評価減が否認され、最高裁で約3億円の追徴課税が確定した判例が存在します。不自然な借入や、一時的な節税目的の取得は常に国税当局からマークされていると認識すべきです。

制度設計の未確定要素

現在、自民党の「賃貸住宅対策議員連盟（ちんたい議連）」が、事業的に賃貸経営を行っている大家については5年ルールの例外（従来評価の適用）とするよう見直しを要望しています。しかし、これはあくまで要望段階であり、最終的にどのような形で着地するかは不透明です。改正がそのまま実施されるリスクを前提に、最悪のシナリオを想定して動く必要があります。

この話が当てはまる人・当てはまらない人

当てはまる人（対策を急ぐべき人）

• 多額の現金を保有しており、近い将来に相続が発生する可能性が高い人
• 相続税の課税対象となる資産規模（都市部に実家があり、現預金や有価証券を数千万円以上保有）を持つ人
• 節税目的でアパート建設や不動産小口化商品の購入を検討している人
• 慌てて不動産業者から提案された物件を契約しようとしている人

当てはまらない人

• すでにアパートなどの貸付用不動産を取得してから5年以上が経過している人
• 相続財産の総額が、基礎控除額（3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数）以下に収まる人
• 賃貸事業としての利益最大化を目的としており、短期的な節税効果を重視していない人

まとめ

2027年から導入される相続税の「5年ルール」は、これまでのアパート建設による安易な節税スキームを根底から覆すものです。判断基準は「購入した日」ではなく「相続が発生した日」であり、駆け込み購入には大きなリスクが伴います。取材班の見立てでは、今後は「節税で税金をゼロにする」という守りの発想から、「収益性の高い不動産を持ち、その稼ぎで税金を支払う」という攻めの発想への転換が不可欠です。読者の皆様におかれましては、まずはご自身の保有物件の取得時期を棚卸しし、安易な営業トークに惑わされず、信頼できる税理士などの専門家に個別相談することをお勧めします。