家を
結論
- 家を売ったときの税金は、収入金額から取得費・譲渡費用・特別控除額を引いた額に税率をかけて計算します。
- 税率は、売った年の1月1日で所有期間が5年を超えると15％、5年以下だと30％です。
- マイホームを売った場合の特別控除額は3,000万円です。ただし一定の要件を満たす場合に限られます。
- 譲渡所得は給与所得などと合計せず、分離して計算します。復興特別所得税も併せて申告・納付します。
仕事とお金への影響
- 売却の契約書や領収書など、取得費・譲渡費用に関わる書類を、申告まで一か所にまとめておきます。
- 売る前に、譲渡する年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかを確認します。
- マイホームの特別控除を使えるかは、国税庁の特例のページで要件を確かめます。
発表内容をもとにした一般的な情報です。導入や契約の判断は、公式情報を確かめたうえでご自身で行ってください。
家や土地を売って利益が出たとき、その所得には所得税がかかります。この所得を「譲渡所得」といいます。このページでは、国税庁のタックスアンサー No.1440 をもとに、譲渡所得の計算式、特別控除額、長期と短期の税率の違いを説明します。具体的な税額の計算例は載せていません。
手順
収入金額を確認する
収入金額は、通常、土地や建物の譲渡の対価として買主から受け取る金銭の額です。譲渡から年末までの期間に対応する固定資産税・都市計画税(未経過固定資産税等)に相当する額を受け取った場合は、その額も譲渡価額に算入されます。
取得費と譲渡費用を整理する
計算式では、収入金額から「取得費」と「譲渡費用」を合計して差し引きます。それぞれの範囲や金額の求め方は、国税庁のパンフレット「土地・建物等をお売りになった場合」で案内されています。
使える特別控除額を確かめる
マイホーム(居住用財産)を譲渡した場合の特別控除額は3,000万円です。収用等は5,000万円、低未利用土地等は100万円などがあります。いずれも一定の要件を満たす場合に適用されます。
課税譲渡所得金額を計算する
収入金額 −(取得費＋譲渡費用)− 特別控除額 で、課税譲渡所得金額が求まります。特別控除額の最高限度額は、年間の譲渡所得全体を通じて5,000万円です。
所有期間を見て税率をかける
売った年の1月1日現在で所有期間が5年を超えれば長期で、課税長期譲渡所得金額に15％をかけます。5年以下なら短期で、30％をかけます。
復興特別所得税を加えて申告する
平成25年から令和29年までの各年分は、復興特別所得税を所得税と併せて申告・納付します。基準所得税額に2.1パーセントの税率をかけて計算します。
確定申告書を作成する
国税庁の確定申告書等作成コーナーでは、画面の案内に沿って金額を入力すると、自宅などで申告書を作成・提出できます。必要な付表や明細書も、入力すると自動で作成されます。
期限と金額
| 項目 | 期限・金額 | 補足 |
|---|---|---|
| 譲渡所得の計算式 | 収入金額 − (取得費＋譲渡費用) − 特別控除額 ＝ 課税譲渡所得金額 | 土地や建物を譲渡したときの式です。 |
| 長期譲渡所得の税率 | 課税長期譲渡所得金額×15％ | 譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超える場合です。 |
| 短期譲渡所得の税率 | 課税短期譲渡所得金額×30％ | 譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年以下の場合です。 |
| マイホームの特別控除額 | 3,000万円 | 一定の要件を満たす場合に適用されます。 |
| 特別控除額の最高限度額 | 年間5,000万円 | 年間の譲渡所得全体を通じた上限です。 |
| 復興特別所得税 | 基準所得税額×2.1パーセント | 平成25年から令和29年までの各年分が対象です。 |
用意するもの
- 売買代金など、買主から受け取った金額が分かる資料
- 未経過固定資産税等に相当する額を受け取った場合は、その金額が分かる資料
- 取得費に関する資料
- 譲渡費用に関する資料
- 特別控除を使う場合は、要件を満たすことを示す資料
2026/11/08時点で公式ページの表記を確認した内容です。期限や金額は制度の改正で変わることがあるため、手続きの前に公式ページで最新の情報を確認してください。
対象になる人は？
土地や建物を譲渡した人
国税庁によると、譲渡所得は土地、建物、株式等、ゴルフ会員権、金地金などの資産を譲渡して生じる所得です。事業用の商品などの棚卸資産や山林の譲渡による所得は、譲渡所得になりません。特別控除は一定の要件を満たす場合に適用されます。申告期限は、国税庁の別ページ(譲渡所得の申告期限)で案内されています。
つまずきやすい点と注意
所有期間は売った年の1月1日で数える
長期か短期かは、譲渡した年の1月1日現在の所有期間で決まります。売却日ではありません。5年を超えるかどうかで税率が15％と30％に分かれます。
特別控除には上限と要件がある
特別控除は一定の要件を満たす場合に適用されます。年間の最高限度額は5,000万円です。平成21年・22年取得の土地等の控除と低未利用土地等の控除は、長期譲渡所得に限り使えます。
給与所得などとは合計しない
土地や建物の譲渡による所得は、分離課税で別に計算します。給与所得などと合計して税額を出すわけではありません。
未経過固定資産税等の扱いに注意する
買主から未経過固定資産税等に相当する額を受け取った場合、その額は譲渡価額に算入されます。売買代金だけで計算しないよう注意が必要です。
よくある質問
Q. 家を売ったときの税金はどう計算する？
A. 収入金額から取得費と譲渡費用を引き、さらに特別控除額を引いて課税譲渡所得金額を出します。これに長期は15％、短期は30％をかけます。復興特別所得税も併せて申告・納付します。
Q. 家を売ったときの税率は何％？
A. 所有期間が5年を超える長期譲渡所得は15％、5年以下の短期譲渡所得は30％です。所有期間は、譲渡した年の1月1日現在で数えます。
Q. マイホームを売ると3,000万円の控除が使える？
A. マイホーム(居住用財産)を譲渡した場合の特別控除額は3,000万円です。一定の要件を満たす場合に適用されます。詳しい要件は国税庁の「マイホームを売ったときの特例」で案内されています。
Q. 空き家を売った場合の特別控除額は？
A. 被相続人の居住用財産(空き家)を譲渡した場合は、3,000万円または2,000万円です。要件は国税庁の「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」で案内されています。
Q. 給料と合わせて税金を計算する？
A. 合わせません。土地や建物の譲渡による所得は、給与所得などと合計せず、分離して計算する分離課税制度が採用されています。
Q. 確定申告はオンラインでできる？
A. できます。国税庁の確定申告書等作成コーナーで、画面の案内に沿って金額を入力すると、自宅などで申告書の作成・提出ができます。必要な付表や明細書も自動で作成されます。
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参考にした公式情報（確認日 2026/11/08）
このページは、上の公式ページの内容だけをもとに編集部が作成し、別のAIで公式ページと照合しています。公式ページは14日ごと、料金などの関連ニュースが出たときはその都度確認し直しています。編集方針